До Форума
 
Премия ПМЮФ

9.4. Договор аренды: есть ли необходимость реформирования?

Трек: 9. Частное право

Описание

Реформа общей части обязательственного права завершена. Настало ли время приступить к реформирования особенной части? Поговорим об этом на примере одного из классических договорных типов - договоре аренды. Всё ли устраивает учёных и практиков в том, как урегулирован данный договорный тип в Гражданском кодексе?

Вопросы для обсуждения:

  1. Предмет договора аренды: не следует ли в Кодексе дополнительно указать на обязанность арендодателя обеспечить арендатору спокойное владение и пользование?
  2. Распределение риска случайной гибели арендованной вещи? Насколько неограниченно такой риск может возлагаться на арендатора по соглашению сторон? Является ли для этого достаточной основой норма ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором? Что входит в понятие данного риска?
  3. Объект аренды: может ли объектом аренды стать часть вещи? Или аренда будет установлена на вещь в целом? Как в последнем случае будут соотноситься между собой права нескольких арендаторов различных частей вещи?
  4. Следует ли сохранять в ГК указание на то, что арендодатель должен быть собственником? Возникает ли арендное обязательство при аренде у несобственника? Может ли в таком случае подлинный собственник вещи предъявлять какие-то требования к недобросовестному арендатору, например, о взыскании арендной платы как неосновательного обогащения (сэкономленных расходов на аренду напрямую у собственника)? Может ли такое неосновательное обогащение превышать сумму арендной платы, установленную договором между арендатором и не-собственником? Если арендатор будет присуждён к выплате в пользу собственника, всегда ли он вправе потребовать возврата уплаченных сумм от арендодателя, и на каком основании? Кто скрывается за понятием недобросовестного арендатора - только тот, кто доподлинно знает об отсутствии у арендодателя права собственности, или также тот, кто должен знать об этом? По какому моменту оправданно проверять добросовестность арендатора? Может ли этот момент относиться к более позднему периоду?
  5. Регистрация договора аренды недвижимости, заключаемого на срок свыше одного года, - стоит ли её сохранять и каковы последствия отсутствия такой регистрации? Развитие судебной практики: от незаключенности к противопоставимости. Вправе ли на отсутствие регистрации договора обращать внимание государственные органы при осуществлении публичных функций (выдаче лицензий, определении налоговой базы и проч.)?
  6. Жёсткая письменная форма договора аренды зданий и сооружений (ничтожность сделки в виде санкции) - нужна ли она?
  7. Целесообразность новой редакции статьи 614 ГК, регулирующей изменение арендной платы. Стороны должны быть свободны в том, чтобы менять арендную плату своим соглашением неограниченное количество раз в году, при этом на одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя должны налагаться определённые ограничения. Какой закрепить в законе: годичный или какой-то иной?
  8. Возвращение арендованной вещи арендатором. Как быть, если вещь не находится в том состоянии, в котором её должен возвратить арендатор? Имеет ли право арендодатель отказаться от принятия такой вещи и начислять арендную плату за всё то время, пока арендатор будет осуществлять её ремонт? Или он обязан принять вещь, но может взыскать с арендатора убытки в виде стоимости ремонта и упущенной выгоды от простоя вещи?
  9. Меры реагирования арендодателя на просрочки внесения арендной платы со стороны арендатора. Допустимо ли отключение электричества или ограничение объёма потребляемой мощности? Какие категории арендаторов справедливо защищать от выселения при наличии временных трудностей при внесении арендной платы? Какие могут быть предложены ограничения на отказ от договора, например, при аренде земель для целей сельскохозяйственного производства?
  10. Сохранение аренды при продаже арендованной вещи. Какие могут быть ограничения данного правила? Например, не следует ли установить, что это правило не действует в случае обращения взыскания на арендованную вещь по долгам собственника? В противном случае как бороться с тем, что вещь может быть сдана в аренду на очень невыгодных условиях и, возможно, это произошло намеренно для того, чтобы причинить вред кредиторам?
  11. Аренда для целей застройки. Можно ли добиться решения тех же задач, которые за рубежом решает вещное право застройки, при помощи добавления вещных элементов в право аренды как институт обязательственного права? И стоит ли это делать?

Модератор:

Егоров Андрей Владимирович

Первый заместитель Председателя совета, Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ

Спикеры:

Артц Маркус

Руководитель кафедры гражданского права, европейского частного права, коммерческого и хозяйственного права, сравнительного правоведения, Билефельдский университет

Бевзенко Роман Сергеевич

Профессор, Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ

Жан-Кристоф Грасия

Заместитель директора по гражданским делам и печати, Министерство юстиции Франции

Козырь Оксана Михайловна

Начальник отдела законодательства о вещных правах, Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ

фон Грюнберг Бернхард

Депутат Ландтага, Председатель, Германский Союз защиты прав арендаторов г. Бонна

Церковников Михаил Александрович

Доцент, Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ

Эшаппе Оливье

Судья, Член Третьей палаты по гражданским делам, Верховный суд Франции


*В программе возможны изменения